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Besuchst Du noch oder bist Du schon Untermieter?

Dass ein Mieter Besuch haben darf, das wird niemand bestreiten wollen. Doch wie ist es, wenn es nicht um Verwandte geht, die nachmittags zu Kaffee und Kuchen erscheinen, sondern um den Freund oder die Freundin, die reglmäßig auch über Nacht über?

Auch hier ist es nicht Sache des Vermieters, sich in den Privatbereich des Mieters einzumischen. Selbst wenn der Mietvertrag eine Beschränkung der Besuchszeit vorsehen sollte – etwa eine Klausel enthält, nach der „Besuch von Personen des anderen Geschlechts nach 22 Uhr nicht erlaubt“ ist -, braucht der Mieter dem nicht zu folgen. Der Vermieter darf nicht in die Gestaltung des Privatlebens seines Mieters eingreifen. Darüber, wer sich in der Wohnung aufhalten darf, bestimmt der Mieter. Sein „Haus­recht“ bezieht sich auch auf die Zugänge zur Wohnung. Der Vermieter darf also einem Besuch nicht „das Haus verbieten“ – solange dieser andere nicht stört.

Auch ein Besuch über sechs bis acht Wochen ist erlaubt. Der Vermieter muss erst um Erlaubnis befragt werden, wenn sich der Besucher in Wirklichkeit als „Untermieter“ entpuppt, wenn er also dauerhaft in der Wohnung bleiben soll. Beschließt der Mieter nach seinem Einzug, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, so muss er den Vermieter um Erlaubnis fragen. Der muss aber zustimmen, wenn der Mieter nachvollziehbare Gründe für die Untervermietung nennen kann.

Hierzu zählen finanzielle Motive, aber auch höchstpersönliche, wenn der Mieter nicht länger allein in der Wohnung leben will. Allenfalls wenn für den Vermieter die Person des Untermieters unzumutbar wäre, darf er nein sagen. Das kann der Fall sein, wenn der Vermieter schon mal persönliche Schwierigkeiten mit dem zukünftigen Hausbewohner gehabt hat. Kein Ablehnungsgrund dagegen sind moralische Bedenken des Vermieters oder die Herkunft des Untermieters.

Hat der Mieter keine Erlaubnis zur Untervermietung eingeholt, sondern einfach eine weitere Person in seine Wohnung aufgenommen, so kann ihm nach einer brandneuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) gekündigt werden (Originalton BGH: „unter Würdigung der Umstände“). Selbst dann, wenn der Mieter „Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis“ hatte. Andererseits: Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich – so ebenfalls der BGH. Dies dann, wenn der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und dem Mieter somit keine Vertragsverletzung angelastet werden kann. (AZ: VIII ZR 74/10)

Im Grundsatz gilt nichts Anderes, wenn ein Single eine Wohnung anmietet und kurz darauf Freund oder Freundin mit einziehen wollen. Der Mieter hat das Recht, sein Privatleben innerhalb der „eigenen vier Wände“ nach seinen Vorstellungen zu gestalten, also zum Beispiel mit einem anderen auf Dauer gemeinsam zu leben. Wichtig ist hier, dass das Interesse des Mieters an der Aufnahme von Freund oder Freundin nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein muss. So soll verhindert werden, dass ein Widerstand des Vermieters gegen eine von Anfang an geplante Wohngemeinschaft umgangen wird. Notfalls muss der Richter klären, ob das Zusammenziehen „geplant“ war – oder nach der letzten Urlaubsreise entstanden ist…

Weitere Urteile zum Thema:

Der Untermieter-Trick gelingt nicht immer – Bittet ein Mieter seinen Vermieter, seine Wohnung komplett unterzuvermieten, wird ihm dies aber – ohne rechtfertigenden Grund – abgelehnt, so kann der Mieter, der im Vertrag seine Kündigungsmöglichkeit für eine gewissen Zeit ausgeschlossen oder einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen hat, nun mit dreimonatiger Kündigungsfrist seine Wohnung verlassen. Dies gilt aber nur für den Fall, dass der Mieter ernsthaft die Möglichkeit hatte, seine Wohnung überhaupt einem anderen zu überlassen. (Das wurde hier vom Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall verneint, in dem der Mieter seine Eltern als Untermieter angeboten hatte. Als der Vermieter sich weigerte, kündigte der Mieter – zu Unrecht, so der BGH. Das Verhalten des Mieters sei rechtsmissbräuchlich gewesen. Die Eltern hätten zu keinem Zeitpunkt die Absicht gehabt, in die Wohnung ihres Kindes zu ziehen.) (BGH, VIII ZR 294/08)

Verhinderte Untervermietung hindert nicht Anspruch auf Schadenersatz – Sträubt sich ein Vermieter zu Unrecht dagegen, dass einer seiner Mieter während seiner berufbedingten Abwesenheit einen Untermieter in seine Wohnung nehmen möchte, so hat er ihm den daraus entstehenden Schaden (hier in Höhe von 430 € pro Monat) zu ersetzen. (Hier hatte der Vermieter keinen „anerkannten Grund“ für seine Weigerung, etwa eine zu erwartende Störung des Hausfriedens oder ein früherer Rechtsstreit mit dem in Aussicht genommenen Untermieter. Das Landgericht Berlin verurteilte ihn deshalb zum Schadenersatz.) (AZ: 67 S 425/05)

Besonders „schlauer“ Mieter kann ausgebremst werden – Ist einem Mieter die Wohnung wegen ausbleibender Mietzahlungen gekündigt worden, so hat der Vermieter gegebenenfalls auch gegen einen Untermieter in dieser Wohnung ein Räumungsurteil zu erwirken, bevor er die Zwangsvollstreckung betreiben kann. Trennt sich jedoch der Mieter jeweils nach Eingang eines Titels gegen seinen aktuellen Untermieter von diesem und begründet er mit einem anderen (hier jeweils einer Prostituierten) ein neues Untermietverhältnis (so dass der Vermieter gegen diesen Untermieter erneut einen Titel erwirken müsste), so darf auch ohne erneute Einschaltung des Amtsgerichts die Zwangsräumung der Wohnung betrieben werden. Das Landgericht Hamburg: Die – vom Prozessbevollmächtigten des Mieters eingefädelten – besonderen Umstände erfordern besondere Maßnahmen. (AZ: 316 T 24/07)

Umzug von der Untermiete in die eigene Wohnung darf nicht blockiert werden – Wohnt eine Bezieherin von Arbeitslosengeld II in einem 25 qm großen Zimmer zur Untermiete und muss sie sich dort Küche, Bad und Toilette gemeinsam mit dem Vermieter und dessen Sohn teilen, so darf die Arbeitsagentur sich nicht sperren, wenn die Frau in eine 44 qm große Wohnung umzieht und nun statt 190 Euro monatlich 320 Euro aufzubringen hat. Das Verwaltungsgericht Bremen verurteilte die Agentur für Arbeit, die höhere Miete zu übernehmen. Für den Umzug habe ein „plausibler, nachvollziehbarer und verständlicher“ Grund vorgelegen. (VwG der Feien und Hansestadt Bremen, S 8 V 1769/07)

Erst fragen, dann die Lebensgefährtin aufnehmen – Zwar können Vermieter Besuche von Lebensgefährten ihrer Mieter in ihrer Wohnung nicht ohne zwingende Gründe unterbinden. Doch haben Mieter um Erlaubnis zu fragen, wenn sie ihre Freundin in ihre Wohnung als Untermieterin aufnehmen wollen. Auch hier hat der Vermieter aber nur dann ein Verweigerungsrecht, wenn die „aufzunehmende Person“ den Grund dafür liefert, etwa weil er mit ihr bei einem früheren Mietverhältnis „über Kreuz gelegen“ hat. Mehr als den Namen der Partnerin braucht der Mieter aber im Regelfall nicht preiszugeben. (LG Berlin, 63 S 184/05)

Auch aus der Ferne darf „untervermietet“ werden – Auch wenn ein Ehepaar eine gemietete Wohnung nicht selbst bewohnt, kann es die Räume untervermieten. Der Bundesgerichtshof hatte zu klären, ob die Eheleute, die jeweils an ihren getrennten Arbeitsorten eine kleine Wohnung für die Arbeitstage bezogen hatten, einen Untermieter „einnisten“ dürfen. Das Gericht bejahte den Anspruch der Mieter, obwohl ihr Lebensmittelpunkt nicht die untervermietete Wohnung war. In der heutigen Zeit kommen „Mobilität und Flexibilität zunehmende Bedeutung zu“. (BGH, VIII ZR 4/05)

P2News/News-Reporter

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